-- Корпорация КОРД -- публикации: Рынок недвижимости в Чехии.

Политические и экономические преобразования социалистического лагеря, помимо прочего, позволили развиться рынкам недвижимости в странах ЦВЕ. За несколько последних лет наметилась интересная тенденция - владельцы капиталов из бывших соцстран все чаще предпочитают покупать недвижимость не в традиционно привлекательных государствах Западной Европы, а в других бывших соцстранах. Белорусские "капиталисты" здесь не исключение. Но самое интересное - бывшие соцстраны привлекают все больше обычных мигрантов, которые также приобретают недвижимость.

Страны Восточной Европы и б.СССР всего за несколько лет смогли уверенно войти в международный рынок недвижимости. Сначала - как источник покупателей недвижимости в развитых странах (в Испании и на Кипре образовались уже целые поселки "новых русских"), а затем - и как продавцы. Законодательство различных стран по-разному относится к возможности приобретения иностранцами недвижимости, но практически везде власти понимают, что продажа недвижимости - одна из самых перспективных форм привлечения иностранного капитала. Чтобы еще более стимулировать этот процесс, а заодно отсечь нежелательных мигрантов, во многих странах купить жилую недвижимость можно, только обзаведясь собственным бизнесом.

Уже можно более-менее уверенно говорить об оформившихся "вкусах" белорусов. За последние годы многие белорусские граждане приобрели бизнес и недвижимость в соседних странах. Если самые богатые из "новых белорусов" еще несколько лет назад обзавелись жильем в Западной Европе, то года два назад начался массовый "исход" мелких предпринимателей, неожиданно для себя обнаруживших, что квартира, скажем, в Братиславе, ощутимо дешевле минской, а жить там легче, дешевле и спокойнее. При этом белорусы с успехом используют и практически повсеместно присутствующую законодательную норму, позволяющую собственникам недвижимости без помех получать вид на жительство, а через некоторое время - и становиться гражданами страны проживания. Разные страны в разной степени привлекательны для покупателей недвижимости из Беларуси. Ведь такая покупка - не только серьезное вложение капитала, но во многом и выбор места жительства, социокультурной среды обитания. Поэтому, например, белорусы сравнительно редко покупают недвижимость в Литве, и гораздо чаще - в Чехии, хотя из-за роста цен приобретение квартиры или дома в Вильнюсе гораздо более выгодно. Кроме того, преобладающие пока среди покупателей деловые люди стремятся найти место, оптимальное не только для проживания, но и для ведения собственного бизнеса.

ЧЕХИЯ Последний год минские юридические фирмы, занимающиеся эмиграцией, просто завалены работой - переселяют белорусов в Чехию. По словам их сотрудников, порой они просто физически не справляются с потоком заказов. В отличие, скажем, от США, Канады или Австралии, в Чехию без проблем может переселиться любой минчанин - продажа хорошей минской квартиры дает достаточно денег, чтобы купить какую-никакую квартиру в Чехии, а также оплатить услуги юристов и все расходы по переезду. Правда, работу придется искать самостоятельно, что, кстати, не составляет большого труда - бурно развивающаяся чешская экономика испытывает дефицит рабочих по ряду специальностей. При отсутствии криминального прошлого и настоящего через пять лет проживания в Чехии можно стать гражданином этой страны. Уровень жизни в Чехии - самый высокий среди бывших соцстран и приближается к уровню жизни в странах Евросоюза. Чешский язык принципиально не отличается от русского или белорусского, и сравнительно легко выучивается. Такое удачное сочетание делает Чехию весьма привлекательной для потенциальных белорусских мигрантов среднего достатка. Кроме того, Чехия - настоящий рай для бизнесменов даже по западным меркам. Поэтому измотанные белорусские предприниматели, "открыв для себя Чехию", зачастую охотно перебираются туда делать бизнес. Есть и такие, кто продолжает заниматься бизнесом в Беларуси, отправив жить в Прагу свою семью.

Приобрести недвижимость в Чехии иностранец может только на юридическое лицо. Исключение составляют кооперативные квартиры, купить которую может любое физическое лицо, имеющее вид на жительство в Чехии. Поэтому первая услуга, которую оказывает юридическая фирма - открытие бизнеса в Чехии. Затем следует покупка недвижимости, получение вида на жительство и обучение языку. Белорусская юридическая фирма обычно работает в паре с чешской - именно чешские юристы открывают белорусам бизнес в Чехии, приобретают для них недвижимость и оформляют вид на жительство. Что же касается кооперативных квартир, то их, во-первых, немного, а во-вторых, в последнее время крупные кооперативы крайне неохотно продают свои квартиры иностранцам, тем более из стран б.СССР. Земля же иностранцам в Чехии не продается вообще.

Чешские квартиры устроены не всегда так, как наши. Во многих из них нет привычной кухни. Она совмещена с гостиной и представляет собой кухонное оборудование, размещенное вдоль глухой стены комнаты. Такая кухня называется "кухонным углом". Несмотря на необычность, такие кухни почему-то очень ценятся нашими соотечественниками. Очень ценят чехи наличие в квартире балкона или лоджии. Здесь их принято использовать для отдыха, а не как склады ненужных вещей. Часто балкон или лоджия превращаются в садики. Их иногда увивают плющом, который чехи очень любят.

Стоимость жилья в Чехии сейчас намного превосходит стоимость жилья в Беларуси (еще два года назад цены были примерно равными). Скромная двухкомнатная квартира в Праге стоит порядка $32.000, трехкомнатная - около $45.000. Стоимость жилья в других чешских городах, таких как Брно, Пльзень или Карловы Вары, на 30-40% ниже, чем в Праге. Услуги местных риэлтеров, включая все пошлины, стоят от 4 до 8 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости. Кроме того, агентство недвижимости в Чехии является твердым гарантом соблюдения всех правил и законов при передаче прав собственности. Обман покупателя возможен только в случае, если тот решается лично иметь дело с продавцом недвижимости либо прибегает к помощи "черного маклера". Они, оказывается, существуют и в Чехии! Хотя по большому счету в Чехии риэлтерские махинации не практикуются. С продавцом квартиры можно и нужно поторговаться. В среднем стоимость после длительных переговоров можно снизить примерно на 5%. Но в любом случае на скидку более чем в 10% рассчитывать не приходится.

Расходы на содержание собственной квартиры составляют в месяц от $20 до $60. Такая "квартплата", конечно, намного выше белорусской, но сама потребительская корзинка, в первую очередь продукты питания, дешевле, чем в Беларуси. Да и средняя зарплата пражанина ($400) делает содержание квартиры достаточно необременительным в финансовом плане.

Что касается цен на аренду жилья, то они наиболее высоки прежде всего в местах туристического паломничества - в самой Праге, а также в Карловых Варах. Самая дешевая однокомнатная квартира (с "кухонным углом") на окраине чешской столицы будет стоить не менее $250 в месяц. Трехкомнатная же квартира поближе к центру города потянет уже примерно на $1100 в месяц. К этой сумме необходимо прибавить оплату коммунальных услуг, а также залог "за сохранность мебели и квартиры" в размере примерно двух месячных арендных ставок.

Стоимость квартиры зависит, конечно же, не только от ее потребительских качеств, но и, как в Минске, от расположения в черте города. Вот какова характеристика районов города:

Прага-1. Здесь располагается туристический центр, а именно 3 исторических района - Старе Мнесто, Мала Страна и Градчаны, где находится Пражский Град с президентским дворцом. Также тут располагается Вацлавская площадь с прилегающими улицами, торговый, культурный и бизнес-центр города. Прага-1 - очень престижное место для офиса или квартиры.

Прага-2. Здесь находятся исторические районы Нове Мнесто, Вышеград и район Винограды. На Виноградах располагается много кирпичных и каменных жилых домов, это тоже очень престижный и удобный район для жилья и офиса, поскольку вплотную прилегает к центру, но несколько удален от туристических маршрутов, что обеспечивает ему тишину и покой.

Прага-3. Она примечательна районом Жижков. Он примыкает к Виноградам, является их продолжением, но находится в более запущенном состоянии. Квартиры здесь стоят столько же, сколько на Виноградах, или чуть меньше. Судя по всему, через пару лет Жижков будет так же отреставрирован и освоен, как Винограды.

Прага-4. К Новому Мнесту примыкает район Нусле. Это очень красивое, приятное для жизни место с развитой инфраструктурой. Единственный его недостаток - отсутствие линии метро. Далее по направлению от центра Прага-4 переходит в массивы панельных домов, чередующиеся с массивами семейных домиков. В Праге-4 находится несколько лесов, это очень зеленый и экологически чистый район города.

Прага-5. Она располагается на другом берегу Влтавы. Здесь внимания заслуживает прежде всего район Смихов. Он считается одним из центральных и располагает прекрасными квартирами. Со Смиховым хорошее сообщение метро, идут сюда и трамваи. Южнее Смихова находится Баррандов, район, прославленный своими киностудиями. На Баррандове располагаются шикарные виллы, где живут местные знаменитости, есть здесь и довольно приличный спальный район. Сообщение с метро - 10 минут на автобусе.

Прага-6. Это округ, где находятся самые дорогие районы вилл города: Бубенеч, Дейвице, Оржеховка, Стршешовице. Здесь расположено большинство дипломатических представительств зарубежных стран. В Бубенече находится посольство РФ и русская школа. В дальнем от центра конце Праги-6 находится спальный район Ржепы.

Прага-7. Здесь внимания заслуживает ареал Летна, примыкающий к Бубенечу (старинные кирпичные дома), а также район Троя, где можно найти как семейные домики, так и панельные микрорайоны. Большую часть Праги-7 занимают парки: Стромовка - старинный и наиболее красивый пражский парк, Тройский парк, прилегающий к замку Троя, зоопарк и ботанический сад.

Прага-8. Здесь находится один из очень приятных районов - Пальмовка. Он считается почти центральным, и с ним хорошее сообщение из центра. Пальмовка состоит из старых кирпичных домов, многие из них находятся в процессе реставрации. К Праге-8 также относится большой район Кобылисы.

Прага-9. В северной части этого округа располагается огромный спальный район, состоящий из самых разных панельных домов. На юге располагаются территории, занятые семейными домиками. Большой недостаток этого ареала - отсутствие хорошего транспортного сообщения. Наконец, на востоке Праги-9 находится промышленный район Черный Мост, способный привлечь только своей дешевизной.

Прага-10. В той ее части, которая примыкает к центру, располагаются Вршовицы, вилловый ареал. Далее находится спальный район Скалка, очень хорошо сообщающийся с центром. За Скалкой лежат Горни Мехолупы и Дольни Мехолупы, застроенные семейными домами и очень плохо сообщающиеся с центром. В таких отдаленных районах, как эти, царит практически загородная атмосфера.

Чехи, как и белорусы, - заядлые дачники. Но их интересы в этой области отличаются от наших. Для чеха дача - не плантация, а, скорее, место для безделья. Ведь выращивать продукты самим смысла нет - все равно в магазинах они дешевы. Так что дачные участки здесь представляют собой скорее цветники, нежели огороды. Сами дачные домики бывают небольшими и довольно хрупкими, поскольку, как правило, строятся исключительно для летнего отдыха. Но существуют, конечно, и более солидные строения. Что же касается социальной инфраструктуры дач, то здесь все зависит от того, какие коммуникации проведены в данной местности. Есть дачи с канализацией и телефонами, есть даже без электричества.

Чехия привлекает не только белорусов - туда охотно едут украинцы и россияне. Во многом именно постоянный приток "советских" последние несколько лет непрерывно поднимал цены на чешское жилье, не говоря уже о других обычно сопутствующих приезду русских факторах криминального характера. Поэтому чешское правительство начало постепенно ужесточать правила переселения в свою страну, заботясь уже не столько о притоке капитала, сколько о собственной безопасности. Но так или иначе, Чехия уверенно держит первое место по популярности среди белорусов, покупающих недвижимость за рубежом.

Что касается роста цен, то пик его позади. На протяжении последних пяти лет цены на чешскую недвижимость выросли в общей сложности в два раза, но теперь темпы роста резко снизились - примерно до 15% в год. Ожидаемое вступление Чехии в 1999г. в Евросоюз "отсечет" неевропейских покупателей недвижимости (и нас в том числе), так что рост цен, судя по всему, сократится до обычных в Европе 5-7% в год.

"Belorusskaya Gazeta", 1999.