Ржепы или Мехолупы - выбор нелегкий.
Обзор пражской недвижимости.
Массовый исход россиян в Республику Чехия в последние год-два стал поводом для множества телерепортажей и газетных статей. Это были не расследования путей "утечки" долларов , а скорее плач о том, что из страны уезжают самые экономически активные граждане. Только лишь за прошлый год, по данным Министерства внутренних дел Чехии, вид на жительство на берегах Влтавы получили 10029 россиян. За них можно порадоваться: через пять лет они смогут стать гражданами страны, уровень жизнь в которой почти равняется с западноевропейским. Однако по мере сближения с европейским Союзом обменять жилплощадь в Моравии и Силезии путем купли-продажи будет все труднее.
Огромный приток граждан Польши, Болгарии и стран СНГ (украинцев в 1998 году здесь осело в пять раз больше, чем наших соотечественников) был едва ли не главным катализатором движения цен на местном рынке жилья. В результате массированной эмиграции квартиры в Праге за последние 5 лет подорожали почти вдвое. Считается, что сейчас цены достигли пика. Тем не менее, желающим переселиться сюда не стоит откладывать покупку дома на завтра. Напуганные последними коррупционными историями, да и сводками собственной полиции о подвигах "русской мафии", чехи скорее всего еще больше ужесточат правила переселения в страну гостей с востока. Инвестиции инвестициями, но собственное спокойствие и репутация в глазах туристов дороже.
Принятый четыре года назад вариант "Валютного закона" гласит, что иностранец может покупать здесь недвижимость, только если он занимается коммерческой деятельностью на территории Чехии. Что делать, если от бизнеса вы далеки, а денег едва-едва хватает на переезд и покупку квартиры и на "Черный день"? до сих пор россияне, желающие обзавестись жильем на родине Гашека и Фучика, действовали сложным, но уже отработанным до мелочей способом. Вы обращаетесь к московской фирме-посреднику. Она через свою партнерскую компанию в Чехии за 2.800-3.000$ регистрирует на ваше имя чешскую коммерческую фирму (как правило, это аналог нашего ООО - по-чешски Spolecnost s Rucenim Omezenym). Через три месяца вы, в качестве ее учредителя, получите право подписать договор купли-продажи квартиры. Второе, что дает иностранцу обладание собственной фирмой, - это возможность апеллировать о выдаче вида на жительство (Dlouhobody).
С одной стороны, такой извилистый путь к обладанию ПМЖ отсекает кандидатов с совсем уж низкими доходами, с другой - способствует деловой активности. Не найдя в Чехии работы по профессии, многие переселенцы рано или поздно используют свои фирмы по назначению - начинают заниматься мелким бизнесом.
Со вступлением в действительные члены ЕС дискриминационные законодательные нормы чехам - ура и увы! - придется менять. В результате россияне как иностранцы получат право покупать здесь квартиры без всяких юридических ухищрений. Однако радости им от этого будет мало. "Домой" в Чехию придется ездить по визе, а о процедуре "покупки" ПМЖ через фирму (сейчас подготовка пакета документов на одного члена семьи стоит всего 650$) придется только ностальгически вспоминать.
По сравнению с другими традиционными для эмиграции направлениями - Канадой, Израилем или Австралией - Чехию можно считать очень благоприятной для хорошего старта страной. Пока что разрыв в уровне жизни между Москвой и Прагой не столь велик, и набрать средств на покупку там квартиры и оплату услуг юриста по силам даже рядовому россиянину, продавшему в России единственную квартиру. Правда, надо смириться с тем, что по площади обмен будет неравноценен. Скромное двухкомнатное жилище в Праге стоит сегодня в среднем 30.000-35.000$, трехкомнатное - от 45.000$.
Финансовым статусом клиента определяется не только качество квартиры ("люкс" или типовая социалистическая "распашонка"), но и география предложенных агентствами вариантов. Подобно Парижу или Братиславе, административные районы Праги различают по номерам: Прага-1, Прага-2 и так далее вплоть до 10. чеху достаточно назвать эту цифру, и он уже будет знать не только в каком направлении ехать к вам в гости, но и какого материального достатка вы человек.
Крупных бизнесменов, которые ради престижа за ценой не стоят и привыкли иметь только самое лучшее, чешские специалисты по жилью направляют в центральный район Прага-1. именно здесь находиться знаменитый Пражский Град с президентским дворцом. Апартаменты и офисы по адресам Старе Место, Градчаны и Мала Страна ценятся наиболее высоко. Изысканная архитектура, близость к Вацлавской площади, бутикам и достопримечательностям создают антураж для красивой жизни. Однако количество предложений в старом городе ограничено и найти здесь свободную квартиру даже при наличии денег бывает нелегко. По уровню цен Прага-1 сопоставима с крупнейшими столицами западной Европы.
Исторические районы Нове Место, Вышеград и Винограды, хоть и не осенены цифрой первенства, считаются местом не менее респектабельным. Вместе они образуют район Прага-2. От центра сюда легко добраться пешком, при этом цены процентов на 30 ниже, а предложение качественного жилья шире, чем в Праге-1. под боком огромное количество ресторанов (не только пивных) и увеселительных заведений, при этом количество туристов на улице не утомляет так, как в центре. В основном дома здесь кирпичные или каменные. Полностью реконструированные 2-комнатные апартаменты в Виноградах площадью 80-90 квадратных метров обойдутся в 3.000.000-3.500.000 крон ( 85.000-100.000$ по нынешнему курсу).
К фешенебельному району с фруктовым названием вплотную примыкает район Жижков, относящийся к Праге-3. Его жители пользуются всеми преимуществами первого, однако, жилой фонд тут еще не везде обновлен, поэтому ценится ощутимо ниже. Семейным переселенцам, намеревающимся приобрести в Праге не квартиру , а отдельный дом, чаще всего предлагают районы Прага-4 и Прага-5. расположенные на разных берегах Влтавы, эти зеленые кварталы досягаемы на наземном транспорте, а в район Смихов ходит еще и метро. Кроме того, " в пятерке" расположен местный Голливуд, только называется он Баранндов. Здесь же живут наиболее высокооплачиваемые работники чешской фабрики грез, и это самая экологически чистая часть Праги.
Если в Смиховке есть панельные дома, то район Прага-6 - это царство вилл, причем самых дорогих во всем городе. Его кварталы Оржеховка, Дейвице, Бубенич и Стршешовице заселены, в основном, сотрудниками дипломатических миссий и наиболее богатыми из "новых чехов". За двухэтажный дом здесь придется заплатить от 3.600.000 до 31.000.000 крон ($$102.000-850.000). Чтобы быть поближе к русской школе (она функционирует в Бубениче при российском консульстве), есть смысл поселиться в обычной квартире на окраине Праги-6. этот район спальной застройки носит, правда, не самое гордое название Ржепы.
Приезжим, которые экономят каждый геллер, пражские агентства недвижимости начинают подбирать предложения самых дешевых вариантов. Такими, например, изобилует район Прага-9. Его промышленная часть, известная под именем Черный Мост, славится самыми низкими в городе ценами. Недорогие квартиры в старых кирпичных многоэтажках можно найти в Пальмовках и Кобылисах (Прага-8) или Скалке (Прага-10). Покупка типового пристанища обойдется иммигранту раза в три-четыре дешевле, чем апартаменты в историческом центре, а к скромным размерам здешних квартир бывшим советским гражданам не привыкать. Скромную однокомнатную квартиру площадью 25-35 квадратных метров в панельной "коробке" по соседству с парком Стромовка (Прага-7) можно найти за 430.000-715.000 крон ($$ 12.200-20.000).
Перебравшимся в Чехию всей семьей можно рекомендовать застроенный частными коттеджами юг Праги-9, а также Вршовицы, Горни Мехолупы и Дольни Мехолупы в Праге-10. небольшой частный дом на этих окраинах обойдется в 1.400.000-3.000.000 крон ($$ 40.000-85.000). если вы намерены поселиться не в Праге, а , например, в Брно или Карловых варах, со столичных цен можно скинуть процентов 30.
Доля сделок с жильем, заключаемых при помощи посредников, в Чехии одна из самых высоких в регионе - 95 процентов. При этом услуги пражских риэлторов приходиться хорошо оплачивать: ставку комиссионных в 4-8 процентов от стоимости объекта низкой никак не назовешь. Но с другой стороны, иметь дело с продавцом самому или пользоваться услугами черного маклера довольно опасно.
Бремя расходов по оформлению сделки (в размере 5 процентов от продажной цены) в Чехии полностью ложится на продавца. Ежегодный налог на недвижимость зависит здесь как от площади жилья (базовая ставка составляет примерно $0,28 в год за 1 квадратный метр), так и от региона, где вы намерены поселиться. Чем глубже в провинцию, тем дешевле домовладение. В Праге платить надо по максимальной ставке -это около $1,25 в год за квадратный метр. На коммунальные услуги средняя чешская семья тратит от $20 до $100 ежемесячно. Учитывая, что средняя зарплата в столице составляет около 14.000 крон ($400), цифра вполне приемлема.
По оценкам чешских агентств недвижимости, примерно каждая пятнадцатая квартира в Праге сейчас сдается. Аренда элитного жилья в Праге или Карловых Варах считается непомерно дорогим удовольствием. Однокомнатные квартиры в старом городе площадью 60-90 квадратных метров сдаются порой по ставке 30.000-45.000 крон в месяц ($$850-1.250). цена за пользование шестикомнатной виллой в престижном районе доходит до 110.000-280.000 крон ($$3.000-7.800). Впрочем, неказистый трехкомнатный домик площадью до 100 квадратных метров в Праге-6 реально снять и за 23.000 крон ($650), а небольшую студию в Праге-2 рядом с метро за 9.700-14.300 крон ($350).
Типовое жилье без дорогого ремонта росту арендных ставок подвержено в меньшей степени. Согласившись на полупустую студию с "встроенной" в гостиную кухней в нескольких автобусных остановках от конечной станции метро, можно уложиться крон 6.500 в месяц ($180). Трехкомнатную квартиру с мебелировкой и телефоном в том же спальном районе долгосрочному жильцу хозяева сдадут и за 11.000 крон (около $300). Близость к подземке увеличивает цену аренды процентов на 15-30.
Как обычно, к цене аренды надо прибавить залог в ее двух-трехкратном объеме, а также оплату услуг агентства. Первым взносом размером менее $1.000 удается отделаться только арендаторам маленьких помещений.
Примерная стоимость 1 квадратного метра в многоэтажных домах-новостройках в различных районах Праги:
|
